Hvad er et forældrekøb egentlig, hvad er fordele og ulemper ved forældrekøb, og hvordan får du styr på alle reglerne? Her får du svar på alle dine spørgsmål om forældrekøb.
Hvad er forældrekøb?
Et forældrekøb er defineret ved, at forældre køber en lejlighed og lejer den ud til deres barn, så barnet på den måde slipper for at skulle finde en lejlighed på lejemarkedet, der kan være rigtig svært at komme ind på.
Barnet er typisk ikke rigtig barn længere, men en ung mand eller kvinde, der er færdig med gymnasiet og skal i gang med at studere i en af landets største byer.
Ud over at hjælpe barnet med at få et sted at bo er forældrekøb samtidig en måde for jer som forældre at foretage en investering i fast ejendom.
I maj 2019 er der omkring 500 ejerlejligheder og andelsboliger til salg på Boligsiden, hvor ordet forældrekøb er nævnt i salgsopstillingen. Det svarer til omkring fem procent af det samlede udbud.
Hvad er fordelene ved forældrekøb?
Den primære fordel ved forældrekøb er, at dit barn får vished om sin boligsituation, mens han eller hun studerer. Der er mange studerende, der flytter hvert halve år fra det ene fremlejede værelse til det andet.
Det giver en tryghed at have en sikker base, en lejlighed hvor man ved, at man kan bo så længe, man vil, og hvor der også er en tryghed i at vide, at man har en udlejer, der er til at stole på. Det giver også et godt udgangspunkt for at kunne koncentrere sig om sit studie.
Sekundært er forældrekøb en fordel for dig, fordi du kan tjene gode penge på at sælge boligen igen, når dit barn er færdig med at studere.
En opgørelse som Boligsiden har lavet af ejerlejligheder egnet til forældrekøb på under 60 kvadratmeter i de fire største byer viser, at der var et gennemsnitligt overskud på lidt over 600.000 kroner på boliger, der blev købt i 2013 og solgt igen i 2017 og første halvår af 2018.
Hvis du stadig ikke har fanget fordelene ved et forældrekøb, så se lige den her video, som Boligsiden udgav i sommeren 2018.
Hvordan er reglerne for forældrekøb og skat?
Når du laver et forældrekøb, bliver du udlejer på nøjagtig samme måde, som du gør, hvis du køber en bolig og udlejer den til enhver anden lejer end dit barn. Derfor skal der udarbejdes en lejekontrakt, og du skal betale skat af din lejeindtægt.
Det er vigtigt, at du sætter huslejen til markedsprisen, også selv om du egentlig gerne vil give dit barn en håndsrækning med en lidt lavere husleje. Han eller hun skal betale skat af differencen – altså i forhold til markedslejen – det beløb han eller hun burde have betalt.
Sættes huslejen for jeres forældrekøb omvendt for højt, er det dig, der skal betale skat af differencen.
Der er tre forskellige modeller, du kan indrette beskatningen af din forældrekøbte huslejeindtægt.
- Personskatteordningen
- Kapitalafkastordningen
- Virksomhedsordningen.
Ifølge Skat selv er personskatteordningen den klart letteste at benytte sig af, men reelt ”kan det sjældent betale sig,” som de skriver. Her benytter du dig af de helt almindelige regler for personindkomst, og du vil skulle betale 56 procent af indtægterne fra dit forældrekøb til Skat.
Derfor står dit egentlige valg mellem at benytte dig af kapitalafkastordningen eller virksomhedsordningen.
Vælger du kapitalafkastordningen, bliver der beregnet et afkast af virksomhedens aktiver, som du fradrager i den personlige indkomst, og tillægges i kapitalindkomsten. Derved flytter du reelt en del af indkomsten fra en beskatning på 56 procent til 27 procent.
Det er desuden muligt at udskyde en del af skatten til senere betaling, men du kan ikke undgå beskatning. Det er en lidt nemmere administrativ og revisionsmæssig model end virksomhedsskatteordningen.
Vælger du virksomhedsordningen, flytter du også en del af indkomsten fra en beskatning på 56 procent til 27 procent, og får fradragsret for renterne i sin personlige indkomst.
Et overskud kan opspares ligesom i et selskab, hvorved det efter visse betingelser er muligt at minimere topskatten. Der beskattes med en foreløbig skat på 22 procent, hvis overskuddet forbliver i virksomheden, men man kan heller ikke her undgå beskatningen.
For at finde ud af, hvad der giver bedst mening for dig, er det en god ide at få hjælp til at gennemskue reglerne for forældrekøb og skat af boligadvokat. For både kapitalafkastordningen og virksomhedsordningen gælder det desuden, at du skal have fat i en revisor.
– på listen indgår alle boliger, hvor ordet forældrekøb indgår i ejendomsmæglerens salgsopstilling.
Forældrekøb af ejerlejlighed er det mest almindelige, men hvad med forældrekøb af andelsbolig?
Et forældrekøb af en ejerlejlighed er det, der giver allermest mening i langt de fleste familier. Det gør det til gengæld ikke med andelsboliger. I hvert fald ikke rent teknisk.
For dels er der ofte udlejningsforbud i andelsboliger, hvorfor forældre ikke kan udleje til barnet. Dels er der helt andre skatteregler for andelsboliger end dem, der er skitseret ovenfor.
Hvis I har fundet en andelsbolig, og jeres barn ikke selv kan finansiere købet, bør I alligevel lade barnet selv købe andelen. I kan hjælpe ved at låne ham eller hende pengene ved et rente- og afdragsfrit familielån.
Lånet kan I optage i en eventuel friværdi i jeres egen bolig. Barnet kan siden tilbagebetale lånet efter et salg af andelsboligen.
Som forældre kan I desuden minimere boafgiften ved hvert år at yde en afgiftsfri pengegave til barnet (inden for visse økonomiske grænser). Pengegaven kan I give ved at nedskrive gælden på lånet, som I ydede til brug for køb af andelsboligen.
Hvad er det særlige bånd mellem forældrekøb og den offentlige ejendomsvurdering?
Da den offentlige ejendomsvurdering er suspenderet og fastlåst til 2011-niveau, er det yderst fordelagtigt at sælge et forældrekøb videre til barnet igennem en familiehandel.
I kan nemlig indgå en familiehandel til 15 procent under den offentlige vurdering, der altså er låst fast til 2011-niveau. Dermed kan I handle boligen til langt under markedsprisen.
En familiehandel er en fordel for jeres barn, der kan købe en billig bolig og score en stor gevinst, når han eller hun skal sælge den videre på et seneste tidspunkt.
Den offentlige ejendomsvurdering er udskudt flere gange. Den seneste udmelding er, at de nye vurderinger rammer boligejerne i 2020. Når de kommer, forventes det, at de fleste boliger i især København vil få en højere offentlig vurdering, og derfor vil fordelen ved en familiehandel til 15 procent under den offentlige vurdering blive mindre.
LÆS OGSÅ: Guide: Det skal du vide om de offentlige ejendomsvurderinger
Kan jeg få boligstøtte i en forældrekøbt lejlighed?
Ja. Du kan søge boligstøtte på fuldstændig samme vilkår, som hvis du lejer af enhver anden udlejer.
Hvad er omvendt forældrekøb?
Omvendt forældrekøb er et voksende fænomen. Ved omvendt forældrekøb får du hjælp af dit barn til at købe en lejlighed eller et hus, som du kan blive gammel i.
Et omvendt forældrekøb bliver typisk foretaget af dit voksne barn, der selv har opbygget en friværdi i en ejerbolig, som han eller hun kan bruge til at hjælpe jer med at finde jeres næste bolig.
Reglerne er nøjagtig de samme for forældrekøb og omvendt forældrekøb.
Kilde: Boligsiden.dk
